一、重慶為什么要出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策
2009年下半年開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇，商品住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲勢(shì)頭。我市房?jī)r(jià)雖然與其它大中城市相比，處于中低位，但伴隨交易量的上升，價(jià)格上漲預(yù)期也不斷增強(qiáng)。市政府對(duì)此高度重視，于年初就出臺(tái)了《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（渝辦發(fā)〔2010〕92號(hào)），及時(shí)調(diào)整了2008年市場(chǎng)低迷期制定的系列措施，為更好地適應(yīng)全國(guó)政策變化、引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
今年，為遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，國(guó)家先后開(kāi)展了兩輪房地產(chǎn)調(diào)控。4月中旬，國(guó)務(wù)院下發(fā)了國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)文，出臺(tái)了系列較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。9月底，相關(guān)部委又提出“五項(xiàng)調(diào)控措施”，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)政策執(zhí)行。我市均積極貫徹落實(shí)，取得了一定效果。目前，房?jī)r(jià)上行趨勢(shì)已開(kāi)始放緩，市場(chǎng)運(yùn)行總體健康。但高檔住房（別墅、花園洋房）成交比例明顯提高，價(jià)格上漲幅度仍然較大，對(duì)市場(chǎng)定價(jià)產(chǎn)生了較強(qiáng)影響，需要政府在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)總量等方面進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控，并加大力度規(guī)范企業(yè)行為。因此，按照有關(guān)部委于9月底提出的五項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施要求，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行存在的問(wèn)題及價(jià)格上漲原因，我市出臺(tái)了《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，提出了十二條調(diào)控政策。
二、重慶房地產(chǎn)調(diào)控政策的指導(dǎo)思想
今年初，市政府明確提出構(gòu)建“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系，實(shí)施“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的分層調(diào)控。此次出臺(tái)的《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，在細(xì)化重申近期國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)文件要求的基礎(chǔ)上，主要按照上述調(diào)控思想制定。重點(diǎn)明確住房保障目標(biāo)，增加普通商品住房供應(yīng)；約束高端住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理，規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)行為。
為構(gòu)建“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系，我市從土地供應(yīng)源頭開(kāi)始調(diào)控，強(qiáng)化住房用地供應(yīng)計(jì)劃的引導(dǎo)作用，明確要求公共租賃住房、廉租住房、棚戶區(qū)改造住房和普通商品住房用地占住房用地供應(yīng)總量的70%以上，同時(shí)，加強(qiáng)住房用地供后監(jiān)管，嚴(yán)格查處囤地、炒地、閑置土地行為。為實(shí)現(xiàn)“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的分層調(diào)控，我市新出臺(tái)政策提出了針對(duì)性措施。
低端方面，著力保障城市中低收入住房困難家庭。提出到2012年，全市建設(shè)4000萬(wàn)平方米公共租賃住房，建成后解決80多萬(wàn)戶中低收入家庭住房困難問(wèn)題，加上各類保障性安置房建設(shè)，力爭(zhēng)解決占城鎮(zhèn)人口30%的中低收入群眾住房困難問(wèn)題。目前，已開(kāi)工建設(shè)1300萬(wàn)平方米公共租賃住房。
中端方面，積極支持消費(fèi)者自住性購(gòu)房。一是增加普通商品住房供應(yīng)。在保證普通商品住房土地供應(yīng)的同時(shí)，保持普通商品住房1%的土地增值稅預(yù)征率，并對(duì)銷售普通商品住房按5%核定征收土地增值稅，引導(dǎo)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)普通商品住房。二是對(duì)首次購(gòu)房者給予信貸稅收優(yōu)惠。提出家庭貸款購(gòu)買第一套住房的，首付款最低限仍為3成，且購(gòu)買90平方米以下普通商品住房的，契稅仍減按1%征收，購(gòu)買90-144平方米普通商品住房的，契稅減按1.5%征收。此外，我市自2009年起，對(duì)在重慶市主城區(qū)首次購(gòu)買住房并以按揭方式支付，同時(shí)在主城區(qū)繳納個(gè)人所得稅的購(gòu)房產(chǎn)權(quán)人實(shí)行財(cái)政補(bǔ)助，也將有助于市民實(shí)現(xiàn)自住性購(gòu)房。
高端方面，重點(diǎn)控制高端住房開(kāi)發(fā)、約束高端住房消費(fèi)。在開(kāi)發(fā)方面，我市已明確提出禁止供應(yīng)別墅用地，逐步減少開(kāi)發(fā)上市量。此次政策強(qiáng)調(diào)高檔住房土地增值稅預(yù)征率提高到2%，并提出銷售高檔住房按6%核定征收土地增值稅。在消費(fèi)方面，一是對(duì)購(gòu)買144平方米以上住房，按3%征收契稅，增加購(gòu)買高檔住房的成本。二是對(duì)購(gòu)買第二套及以上住房，提高首付款比例及貸款利率，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。三是提出按照國(guó)家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作，增加持有高檔住房的成本。
三、 重慶房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要特點(diǎn)
目前，部分重點(diǎn)城市已根據(jù)“五項(xiàng)措施”要求，出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控新政。由于我市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體健康，投資投機(jī)比例不高，且房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，改善性住房消費(fèi)將在很長(zhǎng)一段時(shí)間逐步增加，因此，我市調(diào)控主要有以下特點(diǎn)。
一是限貸不限外。當(dāng)前我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于上升期，大型知名企業(yè)加速入駐，外來(lái)人口不斷增加，外來(lái)人口購(gòu)房也處于增長(zhǎng)時(shí)期。且今年我市主城區(qū)市外居民購(gòu)房面積比例仍保持在近幾年11 %左右的正常水平，因此，調(diào)控政策對(duì)外來(lái)購(gòu)房沒(méi)有直接限制，但為確保外來(lái)購(gòu)房為有效居住需求，提出非本市居民在本市購(gòu)買商品住房申請(qǐng)貸款的，應(yīng)提供從申請(qǐng)之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。凡不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款。
二是嚴(yán)查違法違規(guī)行為。為規(guī)范企業(yè)行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，此次調(diào)控政策，一方面明確嚴(yán)查閑置土地、無(wú)故拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤惜售、囤積房源、虛假宣傳，以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)手炒作，哄抬房?jī)r(jià)，慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等違法違規(guī)行為。另一方面，明確提出按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)存在違法違規(guī)行為的企業(yè)，采取禁止參加土地競(jìng)買活動(dòng)、停止發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期等懲處措施。
三是強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理。此次調(diào)控政策進(jìn)一步突出了稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。除按國(guó)家規(guī)定，對(duì)住房交易環(huán)節(jié)的契稅、個(gè)人所得稅進(jìn)行調(diào)整外 ，特別提出強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清結(jié)算管理，對(duì)定價(jià)明顯過(guò)高、漲幅明顯過(guò)快、早期拿地，開(kāi)發(fā)周期明顯過(guò)長(zhǎng)的項(xiàng)目實(shí)施重點(diǎn)清算和稽查。同時(shí)按照國(guó)家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作。
目前，我市已按照國(guó)家要求，建立了主城區(qū)房屋登記聯(lián)網(wǎng)查詢信息系統(tǒng)，可以為購(gòu)房者提供住房信息查詢服務(wù)。
2009年下半年開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇，商品住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲勢(shì)頭。我市房?jī)r(jià)雖然與其它大中城市相比，處于中低位，但伴隨交易量的上升，價(jià)格上漲預(yù)期也不斷增強(qiáng)。市政府對(duì)此高度重視，于年初就出臺(tái)了《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（渝辦發(fā)〔2010〕92號(hào)），及時(shí)調(diào)整了2008年市場(chǎng)低迷期制定的系列措施，為更好地適應(yīng)全國(guó)政策變化、引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
今年，為遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，國(guó)家先后開(kāi)展了兩輪房地產(chǎn)調(diào)控。4月中旬，國(guó)務(wù)院下發(fā)了國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)文，出臺(tái)了系列較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。9月底，相關(guān)部委又提出“五項(xiàng)調(diào)控措施”，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)政策執(zhí)行。我市均積極貫徹落實(shí)，取得了一定效果。目前，房?jī)r(jià)上行趨勢(shì)已開(kāi)始放緩，市場(chǎng)運(yùn)行總體健康。但高檔住房（別墅、花園洋房）成交比例明顯提高，價(jià)格上漲幅度仍然較大，對(duì)市場(chǎng)定價(jià)產(chǎn)生了較強(qiáng)影響，需要政府在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)總量等方面進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控，并加大力度規(guī)范企業(yè)行為。因此，按照有關(guān)部委于9月底提出的五項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施要求，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行存在的問(wèn)題及價(jià)格上漲原因，我市出臺(tái)了《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，提出了十二條調(diào)控政策。
二、重慶房地產(chǎn)調(diào)控政策的指導(dǎo)思想
今年初，市政府明確提出構(gòu)建“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系，實(shí)施“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的分層調(diào)控。此次出臺(tái)的《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，在細(xì)化重申近期國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)文件要求的基礎(chǔ)上，主要按照上述調(diào)控思想制定。重點(diǎn)明確住房保障目標(biāo)，增加普通商品住房供應(yīng)；約束高端住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理，規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)行為。
為構(gòu)建“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系，我市從土地供應(yīng)源頭開(kāi)始調(diào)控，強(qiáng)化住房用地供應(yīng)計(jì)劃的引導(dǎo)作用，明確要求公共租賃住房、廉租住房、棚戶區(qū)改造住房和普通商品住房用地占住房用地供應(yīng)總量的70%以上，同時(shí)，加強(qiáng)住房用地供后監(jiān)管，嚴(yán)格查處囤地、炒地、閑置土地行為。為實(shí)現(xiàn)“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的分層調(diào)控，我市新出臺(tái)政策提出了針對(duì)性措施。
低端方面，著力保障城市中低收入住房困難家庭。提出到2012年，全市建設(shè)4000萬(wàn)平方米公共租賃住房，建成后解決80多萬(wàn)戶中低收入家庭住房困難問(wèn)題，加上各類保障性安置房建設(shè)，力爭(zhēng)解決占城鎮(zhèn)人口30%的中低收入群眾住房困難問(wèn)題。目前，已開(kāi)工建設(shè)1300萬(wàn)平方米公共租賃住房。
中端方面，積極支持消費(fèi)者自住性購(gòu)房。一是增加普通商品住房供應(yīng)。在保證普通商品住房土地供應(yīng)的同時(shí)，保持普通商品住房1%的土地增值稅預(yù)征率，并對(duì)銷售普通商品住房按5%核定征收土地增值稅，引導(dǎo)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)普通商品住房。二是對(duì)首次購(gòu)房者給予信貸稅收優(yōu)惠。提出家庭貸款購(gòu)買第一套住房的，首付款最低限仍為3成，且購(gòu)買90平方米以下普通商品住房的，契稅仍減按1%征收，購(gòu)買90-144平方米普通商品住房的，契稅減按1.5%征收。此外，我市自2009年起，對(duì)在重慶市主城區(qū)首次購(gòu)買住房并以按揭方式支付，同時(shí)在主城區(qū)繳納個(gè)人所得稅的購(gòu)房產(chǎn)權(quán)人實(shí)行財(cái)政補(bǔ)助，也將有助于市民實(shí)現(xiàn)自住性購(gòu)房。
高端方面，重點(diǎn)控制高端住房開(kāi)發(fā)、約束高端住房消費(fèi)。在開(kāi)發(fā)方面，我市已明確提出禁止供應(yīng)別墅用地，逐步減少開(kāi)發(fā)上市量。此次政策強(qiáng)調(diào)高檔住房土地增值稅預(yù)征率提高到2%，并提出銷售高檔住房按6%核定征收土地增值稅。在消費(fèi)方面，一是對(duì)購(gòu)買144平方米以上住房，按3%征收契稅，增加購(gòu)買高檔住房的成本。二是對(duì)購(gòu)買第二套及以上住房，提高首付款比例及貸款利率，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。三是提出按照國(guó)家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作，增加持有高檔住房的成本。
三、 重慶房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要特點(diǎn)
目前，部分重點(diǎn)城市已根據(jù)“五項(xiàng)措施”要求，出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控新政。由于我市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體健康，投資投機(jī)比例不高，且房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，改善性住房消費(fèi)將在很長(zhǎng)一段時(shí)間逐步增加，因此，我市調(diào)控主要有以下特點(diǎn)。
一是限貸不限外。當(dāng)前我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于上升期，大型知名企業(yè)加速入駐，外來(lái)人口不斷增加，外來(lái)人口購(gòu)房也處于增長(zhǎng)時(shí)期。且今年我市主城區(qū)市外居民購(gòu)房面積比例仍保持在近幾年11 %左右的正常水平，因此，調(diào)控政策對(duì)外來(lái)購(gòu)房沒(méi)有直接限制，但為確保外來(lái)購(gòu)房為有效居住需求，提出非本市居民在本市購(gòu)買商品住房申請(qǐng)貸款的，應(yīng)提供從申請(qǐng)之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。凡不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款。
二是嚴(yán)查違法違規(guī)行為。為規(guī)范企業(yè)行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，此次調(diào)控政策，一方面明確嚴(yán)查閑置土地、無(wú)故拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤惜售、囤積房源、虛假宣傳，以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)手炒作，哄抬房?jī)r(jià)，慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等違法違規(guī)行為。另一方面，明確提出按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)存在違法違規(guī)行為的企業(yè)，采取禁止參加土地競(jìng)買活動(dòng)、停止發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期等懲處措施。
三是強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理。此次調(diào)控政策進(jìn)一步突出了稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。除按國(guó)家規(guī)定，對(duì)住房交易環(huán)節(jié)的契稅、個(gè)人所得稅進(jìn)行調(diào)整外 ，特別提出強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清結(jié)算管理，對(duì)定價(jià)明顯過(guò)高、漲幅明顯過(guò)快、早期拿地，開(kāi)發(fā)周期明顯過(guò)長(zhǎng)的項(xiàng)目實(shí)施重點(diǎn)清算和稽查。同時(shí)按照國(guó)家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作。
目前，我市已按照國(guó)家要求，建立了主城區(qū)房屋登記聯(lián)網(wǎng)查詢信息系統(tǒng)，可以為購(gòu)房者提供住房信息查詢服務(wù)。
